Πώς Αγοράζω

Πώς Αγοράζω


ΠΩΣ ΘΑ ΑΓΟΡΑΣΕΤΑΙ ΑΚΙΝΗΤΟ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

Το γραφείο μας θα σας υποδείξει ακίνητα που ταιριάζουν στην ζήτησή σας. Μόλις βρείτε το ακίνητο που σας ταιριάζει, και αν αποφασίσετε να προχωρήσετε με την αγορά, τότε θα πρέπει να ακολουθήσετε τα παρακάτω βασικά βήματα:

Α. ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ 1.1 Διορισμός δικηγόρου Ο αγοραστής πρέπει να διορίσει έναν δικηγόρο για να τον βοηθήσει και να τον αντιπροσωπεύει και στη διαδικασία. Η εταιρεία μας μπορεί να σας παρέχει είτε μια λίστα με αξιόπιστους δικηγόρους εδώ στην Ελλάδα ή να διορίσει ένα για εσάς, με τη συγκατάθεσή σας. Η εταιρεία μας θα βρει αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας από τον πωλητή του ακινήτου και θα το δώσει στον δικηγόρο σας ώστε εκτελέσει μια έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο. Σε περίπτωση που είστε πολίτης χώρας ΕΚΤΟΣ Ευρωπαϊκής Ένωσης, απαιτούνται μια σειρά απαραίτητων εγγράφων για την αγορά ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές. Ο δικηγόρος σας θα αναλάβει ολόκληρη τη διαδικασία έκδοσης της απαιτούμενης άδειας αγοράς ακινήτου από το Ελληνικό Κράτος, από τη συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών έως την οριστική έκδοση της απόφασης και την κατάρτιση των οριστικών τίτλων ιδιοκτησίας Βάσει του Νόμου απαγορεύεται σε αλλοδαπούς φυσικά ή νομικά πρόσωπα) η αγορά γης και η απόκτηση οποιουδήποτε εν γένει εμπράγματου δικαιώματος σε περιοχές της ελληνικής επικράτειας που χαρακτηρίζονται ως παραμεθόριες, χωρίς προηγούμενη χορήγηση σχετικής άδειας από το Ελληνικό Κράτος. Ως παραμεθόριες περιοχές ορίζονται πλέον: οι τέως νομοί Δωδεκανήσου, Έβρου, Θεσπρωτίας, Καστοριάς, Κιλκίς, Λέσβου, Ξάνθης, Πρέβεζας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Χίου, οι νήσοι Θήρα και Σκύρος, καθώς και οι τέως επαρχίες Νευροκοπίου του τέως νομού Δράμας, Πωγωνίου και Κόνιτσας του τέως νομού Ιωαννίνων, Αλμωπίας και Έδεσσας του τέως νομού Πέλλης και Σιντικής του τέως νομού Σερρών. Με το άρθρο 114 του Νόμου 3978/2011 αποχαρακτηρίζονται από παραμεθόριες» αρκετές περιοχές της Ελληνικής Επικράτειας, μεταξύ των οποίων είναι η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική 2. Διορισμός συμβολαιογράφου Ο συμβολαιογράφος πρέπει να διορίζεται από τον αγοραστή. Ο συμβολαιογράφος δεν εκπροσωπεί τα συμφέροντα του αγοραστή. Είναι ένας δημόσιος λειτουργός ο οποίος θα συντάξει το συμβόλαιο, θα το διαβάσει στις δύο πλευρές, ώστε κατανοηθεί και ισότιμα να υπογραφεί. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο και είναι υπεύθυνος για τον έλεγχο και την καταγραφή της συναλλαγής στα δημόσια αρχεία, έτσι ώστε ο αγοραστής να αποκτήσει τον επίσημο τίτλο του ακινήτου. Η εταιρεία μας μπορεί να προτείνει συμβολαιογράφους της περιοχής στον αγοραστή ή να διορίσει ένα για εσάς, με τη συγκατάθεσή σας. 3. Διορισμός Πολιτικού Μηχανικού Πιθανότατα θα χρειαστεί και η συνεργασία μηχανικού ώστε η έρευνα να είναι πλήρης. Η αναζήτηση πρέπει να πραγματοποιείται προκειμένου να εξασφαλισθεί ότι: α) Ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι ετών και να βεβαιώνει ότι δεν υφίστανται εμπράγματα βάρη (προσημειώσεις υποθήκης, υποθήκες, κατασχέσεις) ή διεκδικήσεις επί του ακινήτου. β) Εάν στο πωλούμενο ακίνητο υπάρχει και κτίσμα (κατοικία ή διαμέρισμα) ο αγοραστής θα πρέπει να ζητήσει από τον πωλητή την άδεια οικοδομής, πρόσφατο τοπογραφικό και κατόψεις και να αναθέσει στον μηχανικό του να ελέγξει την νομιμότητα της ανέγερσης του κτίσματος καθώς και να βεβαιώσει την ανυπαρξία παραβάσεων του νόμου ή υπερβάσεων του συντελεστή δόμησης ή αυθαίρετων κατασκευών καθώς και την εξόφληση των οφειλών προς το Ι.Κ.Α. Τέλος, ο αγοραστής, μέσω του μηχανικού του, πρέπει να ελέγξει εάν η περιοχή στην οποία βρίσκεται το πωλούμενο ακίνητο έχει ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο και να ζητήσει από τον πωλητή Κτηματογραφικό Απόσπασμα από τον Οργανισμό Κτηματολογίου. γ) Εάν το πωλούμενο ακίνητο είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο ο αγοραστής θα πρέπει να αναθέσει σε μηχανικό να βεβαιώσει ότι η ιδιοκτησία δεν βρίσκεται σε δασική περιοχή (εφόσον πρόκειται για αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου), είναι άρτια και οικοδομήσιμη, έχει τα όρια που αναφέρονται στον τίτλο κτήσης του πωλητή και δεν διεκδικείται από το Δημόσιο ή από Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης κλπ. Μόνο αν ο τίτλος ιδιοκτησίας να είναι ασφαλής θα πρέπει ο αγοραστής προβεί σε αγορά 4.Υπογραφή προσυμφώνου Πριν ξεκινήσει η διαδικασία αγοράς του ακινήτου, μπορεί να υπογραφεί μια προσωρινή σύμβαση, η οποία θα διασφαλίζει τα προφορικώς συμφωνηθέντα μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Αυτή μπορεί θα περιλαμβάνει την οριστικό τίμημα του ακινήτου, τον τρόπο καταβολής των χρημάτων και οτιδήποτε άλλο έχει συμφωνηθεί προφορικά κατά τις διαπραγματεύσεις των δύο μερών. Το γραφείο μας προτείνει αυτή την διαδικασία, επειδή διασφαλίζει και τα δύο μέρη από πιθανές υπαναχωρήσεις από τα συμφωνηθέντα. Στην περίπτωση που γίνει προσωρινή σύμβαση, δίδεται ως προκαταβολή ένα μικρό μέρος του τιμήματος (5 10%). Η σύμβαση προβλέπει πως: α) Εάν υπάρχει υπαναχώρηση του αγοραστή από τα συμφωνηθέντα, χάνει την προκαταβολή. β) Εάν υπάρχει υπαναχώρηση του πωλητή από τα συμφωνηθέντα, επιστρέφει την προκαταβολή εις διπλούν. 5. Έκδοση έναν αριθμό φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) Ο αριθμός φορολογικού μητρώου εκδίδεται για τον αγοραστή, ώστε να είναι σε θέση να προβεί σε οποιαδήποτε οικονομική συναλλαγή. Σε αυτή την διαδικασία μπορεί να σας βοηθήσει ο δικηγόρος σας. 6. Πληρωμή φόρου μεταβίβασης Ο αγοραστής υποβάλλει στην Δ.Ο.Υ. της περιφέρειας του προς αγορά ακινήτου δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου και Φύλλα Υπολογισμού Αξίας του ακινήτου αυτού. Τα έγγραφα αυτά ετοιμάζει ο συμβολαιογράφος που θα συντάξει και το συμβόλαιο μεταβίβασης και τα υπογράφουν ο πωλητής και ο αγοραστής. Ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται με τραπεζική επιταγή εκδοθείσα σε διαταγή της Δ.Ο.Υ. της περιφέρειας του ακινήτου. Από την 01/01/2014 ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται στο 3% και υπολογίζεται με βάση το τίμημα ή την αντικειμενική αξία του ακινήτου, αναλόγως με το ποιο από τα δύο ποσά είναι το μεγαλύτερο. 7. Η υπογραφή της σύμβασης Για να έχουμε ένα έγκυρο συμβόλαιο, θα πρέπει να υπογραφεί με την παρουσία συμβολαιογράφου. Παρόντες κατά την ανάγνωση και υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης είναι οι πληρεξούσιοι δικηγόροι του πωλητή και του αγοραστή καθώς και ο πωλητής και ο αγοραστής με την ταυτότητά τους, εφόσον δεν εκπροσωπούνται από άλλα πρόσωπα δυνάμει ειδικών εξουσιοδοτήσεων ή συμβολαιογραφικών πληρεξουσίων. Εάν ο αγοραστής είναι νομικό πρόσωπο, θα πρέπει να προσκομιστεί στον συμβολαιογράφο πλήρη νομιμοποίηση καθώς και ειδικό πληρεξούσιο ή απόφαση του αρμοδίου οργάνου του νομικού προσώπου, με την οποίο θα ορίζεται ο πληρεξούσιος για την υπογραφή του συμβολαίου. Το συμβόλαιο περιλαμβάνει τα στοιχεία του αγοραστή και του πωλητή, την περιγραφή του πωλούμενου ακινήτου, τον τρόπο κτήσεώς του από τον πωλητή, το τίμημα και τον τρόπο καταβολής του (ολοσχερής εξόφληση, πίστωση, δάνειο κλπ.). Η πράξη μεταβίβασης διαβάζεται από τον συμβολαιογράφο ενώπιον όλων των παρισταμένων και υπογράφεται από όλους τους παριστάμενους. Εντός 2 ή 3 ημερών ο συμβολαιογράφος ετοιμάζει επικυρωμένα αντίγραφα του συμβολαίου μεταβίβασης και αίτηση μεταγραφής και έκδοσης πιστοποιητικών προς το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. 7. Μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να σιγουρευτεί ότι ο τίτλος μεταφέρεται στο όνομα του αγοραστή με την απόκτηση του σχετικού πιστοποιητικού από το Υποθηκοφυλακείο. 8.Υποβολή στον δήμο του ακινήτου Ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει φωτοτυπία του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου στον Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, ούτως ώστε να ανοιχθεί μερίδα στο όνομά του και να χρεώνεται το ανάλογο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. 9. Υποβολή στο Κτηματολόγιο Ένα αντίγραφο του τίτλου, καθώς και το πιστοποιητικό από το Υποθηκοφυλακείο πρέπει να υποβληθούν στο Κτηματολόγιο. Αυτό ισχύει μόνο για τις περιοχές της χώρας που έχουν κτηματολόγιο, καθώς η Ελλάδα βρίσκεται σήμερα στη διαδικασία θέσπισης Κτηματολογίου. Σε περιοχές που δεν έχουν ακόμη Κτηματολόγιο, η κυριότητα του ακινήτου εξασφάλιζεται από το Υποθηκοφυλακείο.

Β. ΕΞΟΔΑ Ποιες είναι οι δαπάνες που συνδέονται με τη διαδικασία αυτή που επιβαρύνουν τον αγοραστή; Ο αγοραστής θα πρέπει να καλύπτει τις ακόλουθες δαπάνες για την ολοκλήρωση της συναλλαγής: 1. Αμοιβή δικηγόρου: περίπου 1 2% (με την επιφύλαξη της συμφωνίας) στην τιμή πώλησης προσθέτοντας την νομική έρευνα και οποιαδήποτε άλλη νομική συμβουλή είχε προσφέρει στον πελάτη. 2. Τέλη του συμβολαιογράφου: 1,3% επί της αξίας του ακινήτου. 3. Φόρος μεταβίβασης: Αυτό είναι πληρωτέο στην τοπική φορολογική αρχή (Δ.Ο.Υ) και ανέρχεται σε 3% επί της τιμής που αναγράφετε στο συμβόλαιο. 4. Δημοτικός Φόρος: Αυτό ισοδυναμεί με το 3% του παραπάνω φόρου μεταβίβασης και καταβάλλεται επίσης στην τοπική φορολογική αρχή. 5. Υποθηκοφυλακείο: Η αμοιβή που καταβάλλεται ανέρχεται σε 0,45% της αξίας του ακινήτου. 6. Μεσιτική Αμοιβή: Η αμοιβή μεσιτείας είναι μεταξύ 2 5% επί της τιμής πώλησης ή οποιαδήποτε άλλη προσυμφωνημένη αμοιβή. 7. Ετήσιες δαπάνες: α. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων: Από το έτος 2014 και για κάθε επόµενο έτος επιβάλλεται Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) σε ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα και ανήκουν σε φυσικά ή νοµικά πρόσωπα ή κάθε είδους νοµικές οντότητες την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Αυτός καθορίζετε από πολλούς παράγοντες όπως η περιοχή, η αντικειμενική αξία, η παλαιότητα κ.α. β. Δημοτικός φόρος: Ο φόρος κυμαίνεται από 0,025% 0,035% επί της εκτιμημένης αξίας του ακινήτου και ενσωματώνεται στο λογαριασμό του ηλεκτρικού ρεύματος.

Γ. ΑΛΛΑ ΠΡΑΓΜΑΤΑ ΠΟΥ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΕΤΕ: Τι είναι η «αντικειμενική αξία» του ακινήτου και ποια είναι η χρήση του; Η «αντικειμενική» αξία του ακινήτου είναι η ελάχιστη αποδεκτή τιμή για συναλλακτικούς σκοπούς που καθορίζονται από το κράτος. Οι τιμές αυτές υπολογίζονται από συμβολαιογράφο και την υπηρεσία Εσωτερικών Προσόδων για κάθε ιδιοκτησία και βασίζονται σε δημόσια δεδομένα σχετικά με τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς και την θέση ή ειδικά χαρακτηριστικά ακινήτου. Η άλλη χρήση των εκτιμούμενων τιμών, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, είναι για τον υπολογισμό των ετήσιων φόρων ακίνητης περιουσίας. Πώς η κυριότητα του ακινήτου είναι εξασφάλισμένη στην Ελλάδα; Η κυριότητα των ακινήτων στην Ελλάδα είναι εξασφαλισμένη, από κρατική αρχή που ονομάζεται Μητρώο των ενυπόθηκων δανείων. Οι τίτλοι ιδιοκτησίας φυλάσσονται εκεί, όπου καταχωρούνται όλα τα εμπράγματα βάρη επί των ακινήτων. Τα ακίνητα αρχειοθετούνται στο όνομα των ιδιοκτητών και οι δικηγόροι έχουν το δικαίωμα να ελέγχουν περιουσιακά στοιχεία που ανήκουν σε κάθε άτομο ή εταιρεία. Μια αναζήτηση τίτλου γίνεται για να μάθετε εάν υπάρχουν οποιεσδήποτε αξιώσεις, ή εμπράγματα βάρη επί των ακινήτων. Μια αναζήτηση τίτλου θα σας δείξει επίσης αν η ιδιοκτησία έχουν μεταφερθεί σωστά. Αυτό γίνεται πάντα κατά τη διάρκεια της διαδικασίας των συμβάσεων.

Δ. ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗ Πώς μπορώ να μεταφέρω χρήματα από την πατρίδα μου για να πληρώσω για το ακίνητο; Αυτό μπορεί να γίνει με μια απλή τραπεζική μεταφορά από το λογαριασμό σας στο λογαριασμό σας στην Ελλάδα. Οι αγοραστές καλούνται να τεκμηριώσουν οποιαδήποτε επίσημα κεφάλαια που εισάγονται για την αγορά ακινήτου, έτσι ώστε σε περίπτωση μεταγενέστερης πώλησης του ακινήτου, τα έσοδα μπορούν να επαναπατριστούν. Μπορώ να πάρω ένα δάνειο για να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα; Οι ελληνικές τράπεζες προσφέρουν μια ποικιλία προγραμμάτων χρηματοδότησης. Έχουν υποκαταστήματα σε όλο τον κόσμο και ομοίως πολλές διεθνείς τράπεζες έχουν υποκαταστήματα στην Ελλάδα. ρηματοδότηση για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί να γίνει και από τις ελληνικές και διεθνείς τράπεζες με υποκαταστήματα στην Ελλάδα. Υπάρχει Φόρος Προστιθέμενης Αξίας στην Ελλάδα; Ναι, υπάρχει ΦΠΑ στην Ελλάδα για αγορές αγαθών και υπηρεσιών και ο κανονικός συντελεστής είναι 23%. Τι γίνεται με την ασφάλιση περιουσίας; Τα ακίνητα ασφαλίζονται μέσω ασφαλιστικών εταιριών. με ασφαλιστήρια συμβόλαια ιδιοκτησίας και καλύπτουν όλα τα είδη των πιθανών ζημιών, δηλαδή φωτιά, σεισμό, φυσική καταστροφή, καταιγίδα, κλοπή και ασφάλισης αστικής ευθύνης κ.λπ. Η ασφάλιση ακινήτων είναι υποχρεωτική από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα για υποθήκευση του ακινήτου.